1. Home
  2. Artikelen
  3. Financiële vastgoedkennis is onmisbaar, 3 redenen waarom!

Financiële vastgoedkennis is onmisbaar, 3 redenen waarom!


Het ergste punt van de vastgoedcrisis ligt achter ons. Tijd om weer vooruit te kijken. Maar niet zonder heel goed te kijken naar financiële vastgoedmechanismen en hoe die functioneren. In dit artikel vindt u drie essentiële lessen in vastgoed die iedere financial moet begrijpen.

Financiële vastgoedkennis is onmisbaar, 3 redenen waarom!
Lees ook: Projectcontrol. De projectcontroller: One size fits all?

De vastgoedcrisis heeft ons wakker geschud. We zijn opeens voorzichtig geworden met investeren in vastgoed. De grote vraag is of dit veroorzaakt is door de financiële crisis of dat het iets was wat toch op het punt stond te gebeuren, gezien de ontwikkelingen die we in het afgelopen decennium hebben doorgemaakt. 

 
Omdat de vastgoedcrisis nu een feit is en wij mogelijk het diepste punt hebben gepasseerd, hoeven we ons gelukkig niet meer druk te maken over de beantwoording van deze vraag. Waar het wel om gaat is dat we op een andere manier moeten omgaan met ons vastgoedbezit en dat we op een financieel goed onderbouwde manier investeringsbeslissingen moeten nemen. 
 
De tijd van geloven dat het wel goed komt is voorbij. Het gaat erom dat we in staat zijn om lering te trekken uit onze ervaringen van de afgelopen jaren, tussentijds de mogelijkheid hebben om bij te sturen en op basis daarvan weer vooruit durven kijken. Dit kan niet zonder enige kennis van financiële vastgoedmechanismen. 
 
1. Terugkijken
Om vooruit te kunnen kijken en toekomstige investeringsbeslissingen te kunnen nemen, is het noodzakelijk om kennis te hebben van het verleden, van gerealiseerde kengetallen in de markt. Gerealiseerde prijzen kunnen veel inzicht en gevoel geven bij het risicoprofiel en rendementsverwachtingen. 
 
We weten allemaal dat behaalde resultaten uit het verleden geen garantie kunnen bieden voor de toekomst, maar ze kunnen wel handig zijn om financieel inzicht te creëren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan gerealiseerde huurprijzen in een bepaalde omgeving, gerealiseerde verkoopprijzen voor een bepaald vastgoedproduct, verhoudingsgetallen zoals een bruto aanvangsrendement of netto aanvangsrendement, gerealiseerde bouwprijzen, indices voor kosten en opbrengsten, rentekosten, et cetera. 
 
Behalve het hebben van kennis en gevoel bij deze getallen, is het ook belangrijk om te begrijpen waarom bepaalde kengetallen zich zo ontwikkeld hebben als ze zich ontwikkeld hebben en waarom er in sommige situaties afwijkingen zijn ten opzichte van de regel. Ieder gebouw is uniek omdat het zich op een andere locatie bevindt in een andere omgeving. Dit vraagt altijd om een goede analyse van de situatie en interpretatie van de opgehaalde marktinformatie. Deze kennis is essentieel om financiële vastgoedbeslissingen te kunnen nemen. Kortom: bezint eer ge begint.
 
2. Vooruitkijken
Een investeringsbeslissing nemen gaat altijd over een toekomstige situatie. Grond aankopen om een woningcomplex op te ontwikkelen, een kantoorgebouw slopen om huurwoningen op te bouwen of toch het gebouw als kantoor renoveren, een eigen gebouw verkopen om ergens anders te huren of toch te blijven zitten, een gebouw opknappen of grondig renoveren, een huurwoningcomplex verduurzamen en bepalen welk deel daarvan rendabel is, enzovoorts. 
 
Het gaat in veel situaties om dergelijke vraagstukken die aan de voorkant antwoord moeten geven op een scenario wat zich in de toekomst gaat voordoen. Het gaat vaak om het vergelijkingen van verschillende toekomstige scenario’s waar toekomstige verwachtingen en toekomstige kasstromen in worden verwerkt. Als iets moeilijk is, dan is het wel het voorspellen van de toekomst. 
 
Om enigszins onderbouwd een uitspraak te kunnen doen over het feit of het financieel verstandig is om een bepaalde investeringsbeslissing wel of niet te nemen, is het noodzakelijk om de basisbeginselen van de financiële rekenkunde te beheersen. Hoe maak ik toekomstige kasstromen contant? Wat is contante waarde in relatie tot het rendement? Hoe zit het met het risicoprofiel van de ene investering ten opzichte van de andere? Wat is de terugverdientijd van een bepaalde investering? Zonder rekenkundige kennis blijft het gokken zonder strategie. 
 
Naast het begrijpen van rekenkundige vastgoedmechanismen, is het van wezenlijk belang om ook in scenario’s en alternatieven te denken. Een ding weten we aan de voorkant altijd zeker, het zal nooit zo uitkomen als gedacht. Om die reden is het relevant om meerdere scenario’s door te rekenen en zaken goed met elkaar te vergelijken.
 
3. Tussentijds bijsturen
Omdat het nooit zo gaat als van te voren bedacht, is het noodzakelijk om tussentijds te kunnen bijsturen. Behalve dat er aan de voorkant bij het nemen van de investeringsbeslissing hier voldoende rekening mee is gehouden door voldoende flexibiliteit in te bouwen, is het ook van belang om over enige financiële vastgoedkennis te beschikken, zodat bijvoorbeeld het behaalde rendement berekend kan worden. 
 
Daarnaast is het prettig om te kunnen berekenen wat er financieel moet gebeuren om de  gewenste doelstelling (rendement) wel te behalen. Is het bijvoorbeeld verstandig om het gebouw nog leeg te laten staan of juist te verhuren voor een lagere huurprijs? Is het verstandig om een nieuwe kortlopende financiering af te sluiten tegen een lagere rente of de huidige financiering voort te zetten? 
 
Vastgoed is een product dat zich kenmerkt door een proces wat zich meerdere malen herhaalt. Het kent geen einde. Na iedere levensfase begint weer een nieuwe levensfase, dit kan het geval zijn na sloop, na verkoop aan een ander partij of anderszins. Het is een oneindig proces. Dit betekent dan ook dat er constant beslissingen worden genomen bij aanvang, tussentijds of aan het einde. Een vuistregel blijft altijd wel gelden, blijf je GBV gebruiken (Gezonde Boeren Verstand).
 
Abdel Salemi is partner bij SENS real estate Bv 
 
 

Gerelateerde artikelen voor financials

13-04-2021 11:38

De lessen van Joost Gietelink, CFO Enza Zaden, die alweer 4 jaar meeloopt in het innovatieve familie...

13-04-2021 11:32

De Financehub-module ‘Wat is Big Data’ geeft inzicht over de inzet van (big) data binnen bedrijven.

13-04-2021 11:23

CFO TV, de tweede uitzending. Over de overeenkomsten tussen CFO én Formule 1-coureur. Gezamenlijk do...

13-04-2021 11:18

In de allereerste aflevering van CFO TV zijn Paul Verhagen, Ingrid Tigchelaar en Roel Haverland te g...

13-04-2021 10:01

In dit tweede deel van de serie gaan we verder met vragen en antwoorden omtrent het maken van liquid...

08-04-2021 09:18

Risicomanagement negatief? Zeker niet, maar alleen als risicomanagers naar een geïntegreerde benader...

18-03-2021 10:29

Zeker 70 op de 100 fusies en overnames mislukken. Na de transactie moeten tenminste HR en de financi...

17-03-2021 14:09

P&C-expert Marco van Alfen deelt 4 stappen die nodig zijn om tot een data driven cultuur in forecast...

17-03-2021 13:55

Als gevolg van Covid zijn veel organisaties in zwaar weer gekomen, waarmee het bestuur met allerlei...

17-03-2021 13:47

Met stip op nummer 1: infectieziekten. Op langere termijn zal klimaatverandering grote impact hebben...

17-03-2021 13:01

Risicomanagement negatief? Zeker niet, maar alleen als risicomanagers naar een geïntegreerde benader...

12-03-2021 11:56

IFRS en US GAAP worden hoe langer hoe meer gelijk getrokken. Overeenkomsten, verschillen, en tips.